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土地管理与征收常见信访问题
来源:榆林市信访局
发布时间: 2015-10-18 14:35:33.0
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1、土地出让金有几种?
  答:土地出让金有两种情况:
  (1)“熟地价”,即土地一级开发,是指向土地使用者提供的“七通一平”的地块。土地出让金包括有偿使用费和开发费。
  (2)“毛地价”(也被称为生地价),即未完成“七通一平”的地块。土地出让金仅为土地有偿使用的部分。

2、土地开发必经的法定程序有哪些?
  答:从事土地开发的项目必须遵守以下工作程序:
  (1)原土地所有人或土地使用者在征得市、县、区政府和乡(镇)政府以及上级国土资源主管部门同意后,向市国土资源主管部门提出土地开发的申请。
  (2)市国土资源主管部门受理申请,并进行土地开发项目的预审。
  (3)通过了预审的土地开发项目,根据该项目的性质,委托县(区)土地储备机构负责编制土地储备开发实施方案。
  (4)编制了土地储备开发实施方案的项目,由市国土资源主管部门会同本级的发展改革、规划、建设、交通、环保等部门进行联审会议进行联审。
  (5)通过了联审的土地开发项目,确定土地开发的主体。
  (6)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见,向国土资源主管部门办理用地手续,向发展改革部门办理核准手续,涉及到的有关交通、园林、文物、环境保护和市政等专业部门应按照有关的规定办理相应的手续。
  (7)如果开发项目涉及新增征收集体土地,则需要办理农用土地征收和农转用手续。存量国有建设用地收回国有土地使用权的,土地储备开发实施单位依法办理相关手续,并获得市级人民政府的批准。
  (8)在取得了市人民政府的批准文件后,土地储备开发实施单位到相关的部门办理征收、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
  (9)土地开发项目完成后,由国土资源主管部门组织相关部门进行检查和验收。

3、征收哪些土地必须报请国务院批准?
  答:征收下列土地,必须报请国务院批准:
  (1)征收基本农田的。
  (2)征收基本农田以外的耕地超过三十五公顷(525市亩)的。
  (3)征收农村其他土地超过七十公顷(1050市亩)的。
  国家大中型水利、水电工程建设项目的土地征收及相关的补偿标准和移民安置办法由国务院另行规定。

4、被征收土地的补偿费和安置补助费是如何确定的?
  答:对征收土地的补偿费和安置补助是征收土地工作当中最为敏感和最为重要的关键环节。首先应当确定被征收土地的性质,即被征收的土地属于哪一类。一般将被征收的土地分为:征收基本农田、征收耕地、征收其他土地和征收城市郊区的菜地等。确定被征收土地性质的依据为被征收土地的原用途,并据此制定不同标准的补偿。
  我们国家幅员辽阔,各地情况千差万别,不可能用一个尺度和标准来统筹解决各地在征收土地过程当中的补偿标准和安置补助标准。鉴于此,国家规定由各省、自治区、直辖市人民政府制定和公布本行政辖区内的各县(市、区)征收土地的统一年产标准或者区(片)综合地价,以便于做到同地同价。另外征收其他土地的土地补偿费标准,由各省、自治区、直辖市人民政府参照征收耕地的补偿费和安置补助费的标准确定。对于青苗补偿费和地上附着物补偿费的补偿标准亦由各省、自治区、直辖市人民政府规定。另外,征收城市郊区菜地的,用地单位还应当缴纳新菜地开发建设基金。
  对于一些地区在支付了征地补偿费和安置补助费后,尚不能保障被征地农民保持原生活水平的,经被征收土地所在的省、自治区、直辖市人民政府批准可以增加安置补助费。但征地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征收土地地块前三年平均年产值的三十倍。

5、如何计算征收土地的补偿费和安置补助费标准?
  答:国家对于被国家征收土地的补偿和安置补助办法共分三个部分:
  (1)征收土地补偿费。其计算公式为:
土地补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数(6<补偿倍数<10)。
  (2)征收土地安置补助费。其计算公式为:
  ①(被征收地块需安置人数×补偿倍数)>15时:
  总安置补助费=被征收地块前三年平均年产值×15。
  ②(被征收地块需安置人数×补偿倍数)<15时:总安置补助费=被征收地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征收地块需安置人数。
  注:①需要安置的农业人口数量,按照被征收耕地的数量除以征地前被征单位平均每人占有耕地的数量计算。②每一个需要安置的农业人口的安置补助标准为被征收地块前三年平均年产值的4~6倍。
  (3)青苗补偿费和地上附着物补偿费。
  注:征地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征地块前三年平均年产值的三十倍。

6、怎样对国家征收土地上的被拆迁房屋进行补偿?
  答:因被国家征收土地上被拆迁房屋坐落地的土地所有权性质原属农村集体所有土地性质,所以国家征收土地的房屋拆迁不适用于《城市房屋拆迁管理条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的拆迁与征收补偿安置办法,同时也不具备“城中村”改造的相关政策规定。国家征收土地的房屋拆迁补偿工作只能根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定,对国家征收土地范围内的房屋进行拆迁按照对被征收土地上的地上附着物因拆除、搬迁、恢复、重建等所造成的损失进行补偿。

7、征收土地的补偿、安置协议应当包括哪些内容?
  答:征收土地的补偿、安置协议,是指国家征收土地后用地单位与被征收土地的所有权人、使用权人依法订立的有关被征收土地的补偿、安置权利义务关系的协议。协议订立后对双方当事人均具有同等的法律约束力。征收土地的当事人可以参照国家征收土地补偿、安置合同的示范文本订立有关征收土地的补偿、安置协议。征收土地的补偿、安置协议的内容由双方当事人约定,一般应当包括以下条款:
  (1)征收土地的各方当事人的名称,或者姓名及住所。
  (2)征收土地的面积及安置人数。
  (3)征收土地手续的办理。
  (4)征收土地的费用及其标准。
  (5)征收土地补偿、安置费用的结算。
  (6)当事人各方的违约责任。
  (7)生效。
  附件:①被征收土地有关证件件,其中土地所有权证,编号为;土地使用证,编号为;其他相关材料(名称)。②被征收土地的地理位置图。

 8、被征收土地的所有权人、使用权人及相关权利人对补偿、安置方案持有异议怎么办?
  答:为了维护被征收土地的所有权人、使用权人及相关权利人的合法权益,我国专门建立了征收土地听证制度。被征收土地的所有权人、使用权人及相关权利人对被征收土地的补偿、安置方案持有不同意见时,被征收土地的所有权人、使用权人及相关权利人有权向被征收土地所在地的县、市、区人民政府的国土资源听证机构提出听证申请。听证申请须在征收土地补偿、安置方案公告之日起5个工作日内提出,且所提交的申请必须是书面申请。听证申请包括的内容主要有:
  (1)当事人的姓名、住址(法人,或者其他组织的名称、地址及法人代表)。
  (2)申请听证的具体事项。
  (3)申请听证的依据和理由及其他相关材料等。

9、被征收土地的农民得不到补偿怎么办?
  答:征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起三个月内全额支付。逾期不能支付或不能全额支付的,被征收土地的所有权人或土地使用人有权向所在县、市、区或上级的国土资源主管部门反映和举报。国土资源主管部门应当切实担负起监督管理的职能,接受被征地农民的反映和举报,并立即进行调查。经查证属实的,应当采取有效措施及时地督促和责成征地单位立即发放或补齐全额。在未按期全额支付前,被征收土地所在地的县、市、区人民政府不得为建设单位发放建设用地批准书,且被征收土地的农村集体经济组织、土地承包经营权人或相关权利人有权拒绝征地建设单位进驻和动土用地。

10、什么叫作“以租代征”?“以租代征”合法吗?
  答:所谓“以租代征”,就是未经报批程序,没有取得合法的征收土地手续,擅自将农用土地转为建设用地的违法占地行为。
  从群众来信来访反映的情况看,以租代征主要表现在一些地方为振兴和发展经济,在招商引资,创办乡镇企业,开发商贸区,改建、扩建旅游项目等当中。还有的地方打着“走城镇化道路”,“建设中心城镇”,“离土不离乡”,“脱农才能脱贫”,“卖粮不如卖地”等旗号,一些企业或个人未经批准,以土地流转为掩护,以有偿使用为借口,擅自向外发包、招标,以出租、承租等形式占用农村集体的机动地,或农民的承包地,将属于农村集体的土地修建工业厂房及商业或旅游设施。所占的地块且大部分为区域位置较为便利,土质尚好的可耕地。需要重申的是,不管被占用的土地是农村集体经济组织的机动地,还是农村农民承包经营的土地,无论是农民自愿的,还是农民非自愿的,无论是高价补偿的,还是低价补偿的,都属于“以租代征”的范围。凡是“以租代征”都属于违法征占土地的行为。